根据澳大利亚税务局的计算，澳大利亚的“税收缺口”——即征收的税收和如果法律适用得当将征收的税收之间的差距——达到每年330亿美元，占应征收税收的7%。

其中有120亿美元是由于小企业不正确的申报造成的。但其中一个价值10亿美元的部分与住宅租赁业主有关。

这个差距是指从住宅租赁物业业主那里收取的费用和应该收取的费用之间的差距。他们通常是父母，以房东的身份出租自己的第二套或后续房产。

90%的房东报税都是错的

在去年年底的一次演讲中，第二专员杰里米·赫什霍恩透露，十分之九的抽样纳税申报表报告净租金收入需要调整。

他形容这“令人吃惊”。

来自税务局随机调查项目的单独数据表明，这些调整很少有利于纳税人。

我们有理由相信这种情况已经持续多年了。当然，税务局多年来一直针对出租物业业主进行审计。

它所发现的要么是根深蒂固的马虎，要么是不合规，在许多情况下，这可能被更好地描述为骗税或逃税。

这些行为包括:

不申报租金收入

不申报出售出租物业的资本利得

在资本利得税下，为出售真正的出租房产的利润申请主要住宅豁免

当一处房产不能真正出租时，要求扣除利息，作为度假屋

错误地将资本支出作为即时扣除

当亏损财产为共同所有时，将所有租金收入扣除额分配给配偶中的一方

当部分旅行是为了度假等其他目的时，申请扣除全部旅行费用。

其中一些行为非常糟糕，以至于在2017年和2019年，联合政府实际上“举手投降”，禁止对某些类型的费用进行全额扣减，好像在说“受够了”。

加强稽查扣减

《所得税评估法案》(Income Tax Assessment Act)第26-31条规定，往返出租房产的旅费不能扣除，即使是检查房产或安排维修。

根据旧规定，如果旅行有两个目的，如度假和检查财产，则需要分摊以确定正确的扣除金额。

政府并没有坚持旧规则，而是完全禁止了这种扣减，称其为“广泛滥用”和过度索赔。

收紧折旧扣除

新的第40-27条禁止在出租物业中使用二手资产的业主扣除折旧。

这种情况可能发生在业主将炉灶、洗碗机或空调等资产从自己的家中搬到出租物业，或购买带有二手资产的出租物业，并提出远远超过其实际价值的索赔，有时还会在物业从所有者转移到所有者时反复提出索赔。

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同样，政府没有澄清公式，而是宣布所有此类对未来二手资产租金收入的索赔为非法。相反，政府通过调整房产出售时应缴纳的资本利得税来解决这些问题。

它再次提到了“严重的滥用”，并表示这一变化将改善税收体系的完整性。

收紧闲置土地扣除

新的第26-102条拒绝(通常是利息)扣减与持有空置土地或计划建设的土地有关，直到住宅完工、适合并可供出租。

在此之前，法律通常允许这些扣除，前提是有真正的承诺建造住宅，并在“合理的”时间框架内出租。一些纳税人在把房产出租是遥不可及的梦想时，却在申请扣除。

这还不够

立法拒绝扣减并不罕见，但我不记得还有其他扣减被视为非法的例子，仅仅是因为涉及的纳税人不遵守法律。

因为一个群体的一部分人不遵守规定而取消整个群体的合法收入支出扣除是很少见的。但是，当群体中有相当大一部分人拒绝服从时，就有理由这样做，即使这对服从的一小部分人不公平。

许多主要的合规问题仍然存在，包括:

房东不申报租金收入

房东不申报资本利得

房东要求度假屋的利息支出

房东声称装修等费用立即扣除。

尽管这一领域可能需要更多的改革，但解决这一混乱局面的大部分责任落在了税务局身上。可以说，在很长一段时间内，它在监督房东索赔方面并不是无效的，它有关于这一部门的数据，可以追溯到1985年。

避税冠军?

很难说澳大利亚的房东是否是避税的冠军。还有其他竞争者，尤其是在小企业中。但公平地说，他们正在努力成为逃税者的冠军，或者至少是申报草率的冠军。

这可能有助于降低出租房产所有权的税收待遇。负扣税和资本利得税折扣的相互作用，可能会吸引想要尽量减少税收的房东。

尽管最近拒绝扣减，但该行业需要更有效地执行现有规则。这可能意味着对那些故意和反复欺骗或不履行其义务的人处以更重的处罚;这包括房东和他们的税务代理人。

教育也会有所帮助。十分之九的房东没有准备适当的申报表(通常是由税务代理人建议的)，其中有一小部分可能不是故意的。对于这些人，我们可以通过明确法律要求他们做什么来取得很大的成就。

谈话

Dale Boccabella，新南威尔士大学悉尼分校税法副教授

本文基于创作共用许可，从The Conversation重新发布。阅读原文。

注：本文由院校官方新闻直译，仅供参考，不代表指南者留学态度观点。