今年是房地产分水岭的一年，但不是很好。

住房市场指数是一个备受关注的衡量房屋销售前景的行业指标，在 11 月份以百分制下降至 33，这是十年来的最低水平，除了大流行的第一个反乌托邦月份。 任何低于 50 的东西都会带来麻烦。

一个月前，标准 30 年期抵押贷款利率超过 7%，创下至少 50 年来的最大单年增幅。

抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克尔弗拉坦托尼说：“为了让你了解我们已经走了多远，我们今年年初的增长率约为 3%。” “这只是一次疯狂的旅程。”

全国房地产经纪人协会高级经济学家 Nadia Evangelou 表示，3% 和 7% 的利率之间的差异相当于中等价位美国房屋的每月抵押贷款多出 1,000 美元。

本月利率已回落至 6.3%，为房地产市场萎缩的少数剩余买家播下了新的希望。

在史无前例的加息运动之后，美联储主席杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 表示央行将放松政策。

这就是抵押贷款利率下降的原因之一。 另一个更清醒。

“我们，其他人，许多市场参与者都预测美国和世界许多其他地方将出现衰退，”弗拉坦托尼说。 “这给利率带来了下行压力。”

根据全国房屋建筑商协会的数据，房地产市场已经处于衰退之中，并且自仲夏以来一直如此，该协会与富国银行一起发布了房地产市场指数。

“该指数已连续 11 个月下降，”房屋建筑商集团首席经济学家罗伯特·迪茨 (Robert Dietz) 表示。 “这将是 11 年来第一个独立屋开工的日历年，”衡量新房建设的一项指标，“总数量将低于前一年。” 他预测会出现两位数的下降。

房地产市场走向何方，更广泛的经济也随之而来。 Dietz、Fratantoni 和业内其他人预计美国将陷入衰退，这种经济萎靡状态通常被定义为连续两个季度下滑。

Fratantoni 说：“房地产市场导致美国陷入衰退，而且很可能会把它拉出来，复苏将在明年年中左右到来。

这对房主意味着什么？

对于大多数人：留在原地。 绝大多数房主都幸运地获得了以低于 4% 的历史低利率担保的固定利率抵押贷款。 几乎没有出售的动力。

“任何在今年年中之前获得抵押贷款的固定利率抵押贷款的人都处于非常好的状态，”弗拉坦托尼说。

一小部分房主（大约十分之一）可能遇到麻烦。 他们持有可调整利率抵押贷款，如果他们还没有调整的话，这些抵押贷款将很快调整到当前利率。

“那些人会受到打击，”康奈尔大学金融学教授史蒂文卡维尔说。

在 2008 年大衰退之前的几年里，可调利率抵押贷款占房屋贷款市场的 35%。 当价格暴跌时，许多借款人所欠的金额与他们房屋的价值一样多，甚至更多。

经济学家预计 2023 年不会出现这样的崩溃。根据房地产分析师 ATTOM 的说法，目前所有抵押贷款中近一半是“资产丰富”的：借款人的欠款不到其房屋价值的一半。

如果房价暴跌，情况可能会变得糟糕。 但经济学家预计在当前的经济低迷时期不会发生这种情况。

“可以肯定的是，我们将看到丧失抵押品赎回权的情况有所增加，”迪茨说。 “但我们预计它不会像上次那样大规模。”

超过 600 万个家庭在大萧条期间失去了房屋丧失抵押品赎回权。 Dietz 说，这种低迷是在多年的过度建设之后产生的，导致住房过剩和房屋价值暴跌。

相比之下，近年来出现了“大量建设不足”的情况，他说，导致可用住房出现短缺。

Fratantoni 说，抵押贷款拖欠率是衡量即将到来的止赎的指标，处于历史低位。

Fratantoni 说，在目前的房地产衰退中，“如果你的业主看到市场疲软，他们就会将他们的房产撤出市场。”

美联储提高利率的部分原因是为了对过热的房地产市场进行“调整”。 根据 Case-Shiller 美国全国房价指数，从 2020 年初到 2022 年 6 月，房价上涨了 40% 以上。

有效。 该指数已连续三个月下跌，是十年来的最大跌幅。

现在的房价仍然高于一年前，但这可能会改变。 房地产经纪公司 Redfin 预测，2023 年房价将下降 4%，中值为 368,000 美元。

“这并不一定意味着每个人的房屋价值都开始下降，”Redfin 首席经济学家 Daryl Fairweather 说。 “豪宅的价格降幅最大。 负担得起的房屋可能会更好地保持其价值。”

Redfin 的一项分析表明，中西部和东北地区的房价可能会保持得更好，这些地区的房价在大流行年份的涨幅较小。 凤凰城等大流行的新兴城市的价格可能会进一步下跌； 得克萨斯州奥斯汀； 和爱达荷州的博伊西。

根据全国房地产经纪人协会的数据，房屋分析师预计房屋销售将大幅下滑：2022 年下降 15%，2023 年下降 7%。

“在过去的 12 周内，我们看到创纪录的房屋被撤出市场，”费尔韦瑟说。 潜在卖家“不愿意降价。 他们宁愿留在家里等待。”

对于全国的房地产经纪人和房屋销售商来说，“去年是自 2006 年以来最好的一年，”Evangelou 说。

今年是最糟糕的一年。

The Hill 周一向几位知名房地产经纪人提出的采访请求没有得到答复，或者被礼貌地拒绝了。 一位芝加哥经纪人在一封电子邮件中解释说，她的卖家“大多要等到明年才上市”。

高利率、高涨的要价和待售房屋库存的减少也给买家带来了痛苦。

首次购房者面临的可能性特别大。 他们无法利用股权储备来支付大笔首付款。 租金上涨，使节省首付的任务变得复杂。

根据全国房地产经纪人协会的一项全国调查，首次购房者目前仅占所有购房者的 26%，是近年来的最低比例。

随着 2022 年转向 2023 年，所有的目光都将集中在利率上。 许多观察家表示，最高利率尚未到来。

“我们的预测使他们达到 7.5% 左右的峰值，”Dietz 说。

但 Redfin 预测利率最终会下降，到 2023 年底下滑至 5.8%。

以 5.8% 的利率计算，每月预算为 2,500 美元的潜在买家可以买得起 406,250 美元的房屋。 以 6.5% 的利率计算，同一买家只能花费 383,750 美元。 就在一年前，以 3% 的利率，买家可以花费 517,000 美元。

然而，对于最近加息引发的所有动荡，从历史上看，6% 或 7% 的利率并不是特别高。

“这不在疯狂的范围内，”康奈尔大学的卡维尔说。 “我们一直在疯狂的范围内。 事实就是如此。”

注：本文由院校官方新闻直译，仅供参考，不代表指南者留学态度观点