对于许多澳大利亚人来说，房租危机才刚刚开始。广告上的租金一直在飙升，但主要是针对新租房，也就是所谓的“索要租金”。

最广泛的衡量实际支付租金的指标——美国统计局用来计算消费者价格指数的首都城市约48万套房产的租金——仅小幅攀升，在截至10月份的一年里上涨了3.5%。

新冠疫情第一年的租金削减意味着统计局的首都城市租金仅比2020年2月(新冠疫情封锁之前)高出2.2%。

但广告租金正急剧攀升。根据房地产咨询公司SQM Research的数据，房价比2020年2月高出了35%。  

2020年1月/ 2月= 100。根据SQM Research和ABS CPI计算

这两项指标出现差异的部分原因是，城市以外地区的租金上涨最为强劲，而统计局的消费者价格指数(cpi)只包括省会城市的价格。

但可能更重要的是，新公布的租金只由一小部分租房者支付。

大多数租房者可能要支付房产上次发布广告时设定的租金，或者按照他们已经习惯的时间表定期上涨。房东倾向于把大幅上涨的租金留给新房客。

平均租金到目前为止变化缓慢

对于首都城市的租户来说，实际租金(经通货膨胀率调整后的租金)仍然低于2020年，也低于2010年，因为其他价格上涨得更快。

但广告租金的变化表明，整体租金即将大幅上涨。

当这种情况发生时，将对最弱势群体的生活水平造成严重压力。对此我们能做些什么呢?

从长远来看，最好的解决办法是提供更多的住房。从住房的公共投资到土地使用控制，再到交通的改善，一系列广泛的政策开始发挥作用。但它们需要很长时间才能起作用。

更直接地说，它可能有助于限制外国游客入境，至少在一段时间内，但这将损害澳大利亚的教育和旅游业。

最简单的短期对策是在经济上支持租房者。

租金援助已经到位，但太低了

联邦租金援助已经适用于澳大利亚人的养老金和福利，包括求职、家庭税收优惠和育儿补贴。

但这只是适度的。这相当于在两个门槛之间支付租金的75%，这两个门槛与实际租金相比都很低。

对于独自生活的人来说，上限是每周169澳元，对于有两个受抚养孩子的夫妇来说，上限是每周250澳元。

独自生活的人最多可获得每周75.80美元，或每天约10美元。有两个受抚养孩子的夫妇每周最多可获得89.20美元，大约每天13美元。

2021年人口普查提供了租金门槛低于支付租金的程度。调查发现，悉尼一居室房屋的租金中位数为每周451澳元。只有四分之一的住房租金为379美元或更低。

在其他区域，租金较低，但仍远高于援助标准。

我和崔西·希尔(Trish Hill)为澳大利亚社会服务理事会(Australian Council of Social Service)进行的一项研究发现，单身人士和家庭每天10美元和13美元的补贴，确实有助于缩小求职者和贫困线之间的巨大差距，但仍有足够的空间将其提高到接近实际支付的租金水平。

2009年亨利税务审查建议将首都城市一居室和两居室住宅的租金上限与实际租金的25%挂钩(75%的租金超过了这一租金水平)。

租金补助将翻倍

我的计算表明，《亨利评论》提出的门槛现在将是每周354美元——是目前单身人士上限的两倍多。

如果其余的付款公式保持不变，这将使单身人士的最高付款增加2.8倍，达到每周215美元左右，这足以大大降低租金支付。而且它会自动调整，以适应随后的租金上涨。

这样的增长会被简单地转到房东的口袋里吗?

《亨利评论》(Henry Review)认为，这种情况不会发生太多，在一定程度上，它会鼓励更多的投资。

更多的援助不应推高租金

对于那些处于最高支付门槛的人来说，租金补助的增加将与任何其他收入的增加一样——这将使他们有更多的钱用于各种各样的东西，而不仅仅是住房。

将租金上涨压力降至最低，并更多地帮助那些租金最高地区的人的一种方法是根据地区调整门槛。亨利的评论没有建议这样做，认为它建议的最高付款率在所有地区都足够高。

但是，如果任何增加的金额都没有亨利提议的那么慷慨，那么根据地区调整增加的金额可以更公平地分配所提供的资金。

随着时间的推移，我们需要更广泛地提供租金援助

我的建议并不完美。租金援助通常只支付给澳大利亚人的福利，这意味着许多脆弱的租房者可能会错过。

尽管一些享受家庭税收福利A的家庭可以享受这项福利，但管理这项福利的严格规定意味着只有大约15.4万个家庭能得到租金补贴。

即将到来的可能的租金上涨将产生压力，将租金援助扩大到更广泛的经济困难家庭。

谈话

布鲁斯·布拉德伯里，悉尼新南威尔士大学社会政策研究中心副教授

本文基于创作共用许可，从The Conversation重新发布。阅读原文。

注：本文由院校官方新闻直译，仅供参考，不代表指南者留学态度观点。